強制驗樓計劃的註冊檢驗人員

強制驗樓計劃的註冊檢驗人員

在強制驗樓計劃下，獲委任進行樓宇的訂明檢驗或監督樓宇的訂明修葺工程的註冊檢驗人員，須是當時名列於建築事務監督所備存的檢驗人員名冊內的人士。註冊檢驗人員可以是認可人士、註冊結構工程師或具備樓宇建造、修葺和保養方面相關工作經驗的註冊建築專業人士，而其名稱已列於檢驗人員名冊內。有關註冊檢驗人員的註冊事宜及註冊檢驗人員名冊的詳情，請瀏覽屋宇署網頁。

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強制驗窗計劃的合資格人士

在強制驗窗計劃下，獲委任進行窗戶的訂明檢驗或監督訂明修葺的合資格人士，須是當時名列於建築事務監督所備存的下列任何名冊內的人士︰
1. 認可人士;
2. 註冊結構工程師;
3. 註冊檢驗人員;
4. 註冊一般建築承建商;
5. 關乎窗戶的小型工程級別、類型及項目的註冊小型工程承建商。
有關各份名冊的詳情及一份供參考的合資格人士的名單，請瀏覽屋宇署網頁。

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註冊承建商

在強制驗樓計劃下，獲委任進行所需糾正及修葺工程的註冊承建商，須是名列於建築事務監督所備存的相關名冊內的註冊一般建築承建商或符合資格進行糾正及修葺工程的註冊小型工程承建商。註冊小型工程承建商只有資格進行屬於其獲註冊級別、類型及項目的小型工程。有關註冊一般建築承建商及註冊小型工程承建商名冊的詳情，請瀏覽屋宇署網頁。

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註冊檢驗人員、合資格人士和註冊承建商的職責

《建築物條例》、其相關規例及作業守則已載列註冊檢驗人員、合資格人士和註冊承建商的職責，當中包括︰
1. 註冊檢驗人員的職責是親自進行驗樓；提供妥善監督；確保修葺物料及其使用符合《建築物條例》及相關標準；確保修葺工程安全並會致使樓宇安全；就任何的緊急情況、違反《建築物條例》條文的情況，以及註冊檢驗人員和註冊承建商的委任等，通知建築事務監督和業主；向建築事務監督和業主呈交相關文件。
2. 合資格人士的職責是親自進行驗窗；提供妥善監督；確保修葺物料及其使用符合《建築物條例》及相關標準；確保窗戶修葺工程安全並會致使窗戶安全；就任何有關窗戶的緊急情況，以及合資格人士和註冊承建商的委任等，通知建築事務監督和業主；向建築事務監督和業主呈交相關文件。
3. 註冊承建商的職責是按照《建築物條例》及相關標準進行修葺工程，以及確保樓宇或窗戶已變得安全。
上述的服務提供者如有違規而導致違反《建築物條例》的情況，或有關違規源於其專業上行為失當或疏忽，該服務提供者可能會被紀律處分及／或檢控。屋宇署會處理所有關於違反《建築物條例》的規定的舉報，而任何有關專業操守行為失當的舉報，應直接向服務提供者所屬的專業學會及／或專業註冊管理局提出。
有關註冊檢驗人員、合資格人士的主要職責的詳細清單及投訴渠道的詳情，請參考附件 II  。

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對服務提供者的規管

政府會根據《建築物條例》及其附屬法例，包括《建築物(檢驗及修葺)規例》的規定，採取下列措施以確保妥善規管服務提供者：
1. 根據《建築物條例》設立新的檢驗人員名冊和制訂規管機制，以及成立「檢驗人員註冊委員會」，審核申請註冊的檢驗人員的專業水平。
2. 發出有關驗樓、驗窗及修葺工程的要求和標準的詳細指引、強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的作業守則，以及提供進行招標程序最佳做法的作業備考。
3. 抽樣詳細審查註冊檢驗人員所提交的檢驗報告，如發現違規情況，處以適當罰則。
4. 發出有關註冊檢驗人員及合資格人士不當行為的宣傳資料，以及提供有關的查詢及舉報渠道。

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強制驗樓計劃的程序

強制驗樓計劃的程序

1. 在送達法定通知前，屋宇署會向被選定為目標樓宇的業主發出預先知會函件，提示業主作出準備及安排所需的訂明檢驗和訂明修葺工程。
2. 在發出預先知會函件不少於6個月後，屋宇署可向目標樓宇的業主送達法定通知，規定業主在指定期限內對樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，以及進行檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在送達法定通知後， 有關樓宇名單會上載屋宇署網站。
3. 樓宇業主（在大多數情況下是有關樓宇的共同業主或業主立案法團(“法團”)）如接獲根據強制驗樓計劃送達的法定通知，須委任一名註冊檢驗人員在指定期限內進行所需的訂明檢驗。
4. 除非獲得有關附屬法例的相關條文豁免，否則註冊檢驗人員須親自進行訂明檢驗，以確定該樓宇是否已變得危險或可變得危險。
5. 如註冊檢驗人員認為需進行訂明修葺，有關業主須委任一名註冊一般建築承建商或已註冊進行相關修葺工程的註冊小型工程承建商，在一名註冊檢驗人員（此註冊檢驗人員與進行訂明檢驗的註冊檢驗人員是否同屬一人，可由業主決定）的監督下進行所需的訂明修葺。
6. 訂明檢驗及訂明修葺完成後，獲委任的註冊檢驗人員須向建築事務監督分別呈交檢驗報告和完工報告，連同以指明表格填寫的證明書，以供記錄及抽樣審查之用。

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強制驗窗計劃的程序

1. 在送達法定通知前，屋宇署會向被選定為目標樓宇的法團發出預先知會函件，或將有關函件張貼在樓宇的顯眼位置，以預先通知業主進行所需的訂明檢驗及訂明修葺工程。此預先知會函件不會另行向個別業主發出。
2. 在發出預先知會函件不少於兩個月後，屋宇署可向目標樓宇的業主送達法定通知，規定業主在指定期限內對樓宇的窗戶進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺工程。在送達法定通知後，有關樓宇名單會上載屋宇署網站。
3. 樓宇業主如接獲根據強制驗窗計劃送達的法定通知，須委任一名合資格人士在指定期限內進行所需的訂明檢驗。
4. 該合資格人士須親自進行訂明檢驗，以確定窗戶是否已變得危險或可變得危險。
5. 如該合資格人士據其檢驗所得認為需進行訂明修葺，有關業主須委任一名註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商（此承建商須就關乎窗戶的小型工程獲得註冊資格），在一名合資格人士（此合資格人士與進行訂明檢驗的合資格人士是否同屬一人，可由業主決定）的監督下進行所需的訂明修葺。
6. 如合資格人士本身是註冊一般建築承建商或註冊小型工程承建商，該合資格人士亦可就由他進行檢驗的窗戶，擔任有關訂明修葺的承建商。不過註冊小型工程承建商只可按其級別、類型及項目註冊的小型工程進行有關的修葺。
7. 當訂明檢驗及訂明修葺完成後，該獲委任的合資格人士須向建築事務監督呈交以指明表格填寫的證明書，以供記錄及抽樣審查之用。

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樓宇檢驗的涵蓋範圍

在強制驗樓計劃下，檢驗的範圍包括以下樓宇構件︰
1. 外部構件及其他實體構件；
2. 結構構件；
3. 消防安全構件；
4. 排水系統；
5. 認明位於樓宇公用部分、公用部分以外的樓宇外部(如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡)，或在樓宇臨向或緊連的任何街道上的僭建物。
有關需作檢驗的樓宇構件更多的例子，請參考附件 I  

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窗戶檢驗的涵蓋範圍

在強制驗窗計劃下，檢驗的範圍包括在樓宇的公用部分及個別處所的所有窗戶。然而，室內的間隔玻璃嵌板及地下舖面的櫥窗並不是在強制驗窗計劃下訂明檢驗所涵蓋的窗。

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在強制驗樓過程中認明的僭建物

在強制驗樓計劃下，註冊檢驗人員須向屋宇署報告位於其檢驗的樓宇的公用部分、公用部分以外的樓宇外部（如外牆、天台或平台、與樓宇毗鄰的庭院或斜坡），或在樓宇臨向或緊連的任何街道上被認明的僭建物。屋宇署會按當時的執法政策處理，優先取締那些對生命財產明顯構成威脅或迫切危險的僭建物，新建的僭建物，以及其他根據執法政策屬須予以取締的僭建物，規定業主把僭建物拆除。

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強制驗樓計劃及強制驗窗計劃

強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的一般指引

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引言

在香港，樓宇失修是存在已久的問題。舊樓欠缺愛護及妥善維修保養，會對居民和普羅大眾構成威脅，而窗戶欠缺妥善保養和使用不當，亦會嚴重威脅公眾安全。
「預防勝於治療」，業主如能定期為樓宇進行檢驗，及早找出問題所在並適時地進行補救工程，是可以避免意外發生的。在 2003年和 2005年先後進行兩次公眾諮詢的結果顯示，社會各方已有共識，同意推行強制檢驗計劃，以切實處理香港樓宇失修的問題。

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立法

有關修訂《建築物條例》的《2011年建築物(修訂)條例》已於 2011年6月制定， 而有關附屬法例包括《建築物(檢驗及修葺)規例》亦已於 2011年12月制定，藉以引入強制驗樓計劃及強制驗窗計劃。法例授權建築事務監督在有需要的情況下，可向業主發出法定通知，規定業主為其樓宇及窗戶進行訂明檢驗及訂明修葺。有關法例亦載有條文，規管關於註冊檢驗人員及合資格人士的委任、監管及職責的事宜， 以及規定樓宇和窗戶的檢驗及修葺的程序。

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實施日期

屋宇署已於 2011年12月30日開始接受檢驗人員申請註冊， 而強制驗樓計劃及強制驗窗計劃亦已於 2012年6月30日開始全面實施。

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強制驗樓計劃及強制驗窗計劃的規定

強制驗樓計劃規定樓齡達 30年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外） 的業主，須委任一名註冊檢驗人員就樓宇的公用部分、外牆及伸出物或招牌進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。強制驗窗計劃則規定樓齡達 10年或以上的私人樓宇（不高於三層的住用樓宇除外）的業主， 須委任一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行訂明檢驗，並負責監督檢驗後認為需要進行的訂明修葺工程。屋宇署會向這些樓宇的業主送達法定通知，規定他們進行訂明檢驗及檢驗後認為需要的訂明修葺。每年，屋宇署會選定一定數量的樓宇同時進行強制驗樓計劃及強制驗窗計劃，另外會選定一定數量的樓宇只進行強制驗窗計劃。

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強制驗窗奸商搵老襯

十年樓齡以上樓宇強制驗窗計劃自六月開展以來，遭一批不良分子利用「搵着數」，先後以免費驗窗、廉價收費及長期保養騙取戶主維修鋁窗，完工後更有「五年保養」增加口碑，但疑是將價就貨，鋁窗年多便損壞，戶主按保養條款要求維修不果。本報接獲市民投訴指原工程公司已經轉名，不負責舊公司業務變「假保養期」，令戶主又要再花一筆開支維修。屋宇署表示，該做法等同詐騙，如接到投訴會轉介警方調查。

強制驗窗計劃下，屋宇署會向十年或以上樓齡私人樓宇（不高於三層的住宅樓宇除外）業主，陸續發出法定驗窗通知，業主須委任合資格人士在限期內檢驗窗戶，但最近有不法分子借計劃渾水摸魚，聲稱可免費驗窗及提供入則服務，又大派五年保養等「定心丸」吸客。

張偉泉指出，檢查鋁窗時應該確保把手沒有鬆脫。（翁志偉攝）

遇「空頭支票」 業主自掏腰包

有投訴人指出，年多前發現鋁窗有問題後，滿心歡喜找到一家又便宜又可以提供五年保養期的工程公司維修，一列鋁窗連工包料八千多元工程公司說憑單做保養，直至窗戶近期不知何故有鬆脫現象，致電找回負責的工程公司，電話無法聯絡上，該公司更已改名，先前承諾變「空頭支票」，嘆說這次又需再掏腰包。

消委會表示，自○九年至去年期間，平均每年收到約十五至十九宗有關窗戶維修的投訴，當中貨品質素、服務質素及價格為三大投訴項目。

遇「免費午餐」 需特別警惕

屋宇署註冊小型工程承造商的先鋒鋁窗裝飾公司董事總經理張偉泉指出，行內工程公司對鋁窗的保養期僅得兩年，入則費用會按小型工程級別收取，故此，當市民遇上「免費午餐」或者是「廉價套餐」時，需要特別警惕，在委聘工程公司前亦應比對價格，更需查明該公司是否合資格承建商。當完成訂明檢驗及修葺後，承造工程公司會向屋宇署申請「合格證」，以紀錄及證明業主完成驗窗工程。

他說市民可定期自行檢查窗戶「三寶」，即窗鉸、把手以及膠邊以了解安全情況，一旦發現鋁窗受損或有危險性，應該立即尋求合資格工程公司處理。至於鋁窗的保養工夫，例如每月用清水及布抹走鉸槽的碎屑、在樞軸點加添適量潤滑劑等，均可減低窗戶因失修而鬆脫的風險。

由於基層市民憂慮驗窗的經濟負擔，張偉泉說該公司會開展協作計劃，由區議員轉介的六十五歲長者或綜援住戶，該公司可安排免費檢查鋁窗，工程或維修收費會清楚列明讓住戶參考比較。

記者羅俊文